Un couple de Combloux m'a appelé un mardi matin de janvier. Leur père venait de décéder. Trois enfants, un chalet estimé à 850 000 €, aucune donation préalable, aucun testament. Résultat : 95 000 € de droits de succession à régler en six mois, et un conflit familial qui a duré deux ans parce que personne ne voulait vendre le chalet — mais personne ne pouvait racheter les parts des autres.
Ce scénario, je le vois défiler dans mon cabinet à Sallanches au moins cinq ou six fois par an. Et à chaque fois, la même phrase revient : "On pensait avoir le temps."
Alors voici, sans détour, les six erreurs de transmission de patrimoine que je rencontre le plus souvent en Haute-Savoie — et ce que vous pouvez faire concrètement pour les éviter.
Erreur n°1 : Ne rien anticiper parce que "c'est morbide"
C'est l'erreur mère. Celle qui engendre toutes les autres. En France, environ 6 successions sur 10 ne sont précédées d'aucune donation ni d'aucun testament. Dans le Pays du Mont-Blanc, j'ai l'impression que c'est encore pire : les familles sont soudées, on se dit que "ça se réglera entre nous". Sauf que non.
Un bien immobilier en montagne, c'est rarement un petit studio. À Megève, Saint-Gervais ou Chamonix, un chalet familial peut valoir entre 500 000 € et plusieurs millions. Quand il tombe en indivision sans préparation, c'est une bombe à retardement.
⚠️ Le piège de l'indivision subie
Sans anticipation, vos héritiers se retrouvent copropriétaires d'un bien qu'ils ne peuvent ni vendre (il faut l'unanimité ou une décision judiciaire), ni occuper sereinement. J'ai vu des familles de Passy bloquer un chalet pendant quatre ans, le temps que le tribunal tranche.
Erreur n°2 : Ignorer le mécanisme des donations tous les 15 ans
Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant tous les 15 ans, en totale franchise de droits de succession. Un couple avec deux enfants ? C'est 400 000 € qui passent sans un centime de taxe, tous les 15 ans.
Le problème : la plupart des gens que je reçois découvrent cette règle après 70 ans. Ils n'ont le temps que d'un seul cycle de donation. S'ils avaient commencé à 55 ans, ils auraient pu transmettre 800 000 € net de droits.
Un artisan de Domancy, propriétaire de son local professionnel et d'un appartement locatif à Sallanches, m'a consulté à 72 ans. Patrimoine total : environ 620 000 €, deux enfants. En mettant en place une stratégie patrimoniale structurée, on a pu organiser une donation en nue-propriété du bien locatif et optimiser l'abattement. Mais s'il était venu dix ans plus tôt, ses enfants auraient économisé près de 35 000 € de droits. Trente-cinq mille euros. Partis en fumée à cause de dix ans de procrastination.
Erreur n°3 : Oublier que l'immobilier de montagne a ses propres règles
En Haute-Savoie, le patrimoine est souvent très concentré sur l'immobilier. Chalets familiaux transmis de génération en génération, résidences secondaires à Combloux, appartements en location saisonnière aux Contamines… Le souci, c'est que l'immobilier est le pire actif à transmettre sans préparation.
Pourquoi ? Trois raisons :
- Il est illiquide. On ne vend pas la moitié d'un chalet pour payer les droits de succession.
- Il est souvent sous-estimé. Les familles déclarent une valeur "au doigt mouillé", le fisc redresse. J'ai vu un redressement de 120 000 € sur un bien à Saint-Gervais parce que la valeur déclarée était 30 % en dessous du marché.
- La saisonnalité complique tout. Essayez de vendre un bien en urgence en plein mois de novembre dans la vallée de l'Arve. Le marché est au ralenti entre les saisons, et les acheteurs le savent.
La solution ? Diversifier le patrimoine en amont, ou structurer la détention via une assurance vie ou une SCI. Mais ça se prépare des années avant, pas le jour de la succession.
💡 Ce que je dis à tous mes clients propriétaires en montagne
Faites estimer vos biens tous les trois ans par un professionnel. Pas pour vendre : pour savoir exactement ce que vos héritiers devront payer. Un chalet acheté 200 000 € en 2005 à Passy peut valoir 550 000 € aujourd'hui. Si vous n'avez rien anticipé, vos enfants devront trouver cette somme — ou une partie — en cash, en six mois.
Erreur n°4 : Confondre testament et stratégie de transmission
"J'ai fait un testament chez le notaire, c'est réglé." Je l'entends au moins une fois par semaine. Et à chaque fois, je dois expliquer que le testament, c'est un outil parmi d'autres — et rarement le plus efficace fiscalement.
Le testament dit qui reçoit quoi. Il ne réduit pas les droits de succession d'un centime. Pour optimiser la fiscalité, il faut combiner plusieurs leviers : donation en nue-propriété, démembrement, contrat d'assurance vie avec clause bénéficiaire sur mesure, pacte Dutreil pour les chefs d'entreprise…
Une gérante de chambres d'hôtes près des Contamines-Montjoie avait rédigé un testament partageant ses biens entre ses trois enfants. Parfait sur le papier. Sauf qu'elle détenait aussi une assurance vie de 250 000 € dont la clause bénéficiaire n'avait jamais été mise à jour — elle désignait encore son ex-mari. Le testament ne change rien à l'assurance vie : ce sont deux circuits juridiques séparés. On a corrigé ça en urgence.
Erreur n°5 : Traiter tous les enfants "à l'identique" alors que leurs situations sont différentes
L'égalité, c'est un réflexe. Mais l'équité, c'est souvent plus intelligent. Donner un tiers du patrimoine à chaque enfant quand l'un vit à Chamonix, l'autre à Lyon et le troisième à Singapour, ça ne fait que créer des problèmes.
Celui qui vit sur place veut garder le chalet. Celui qui est à l'étranger veut du cash. Celui de Lyon veut un placement rentable. Si vous donnez un tiers d'un bien immobilier à chacun, personne n'est content.
🎯 La bonne approche
Travaillez avec un CGP pour construire une répartition adaptée : le chalet à l'un (avec soulte compensatoire), l'assurance vie à l'autre, le portefeuille financier au troisième. L'objectif : que chaque héritier reçoive un actif qui correspond à sa vie, pas un morceau d'indivision ingérable.
